Le terme "rénovation majeure" fait référence à une intervention sur une des composantes principales du bâtiment, soit la structure (ex. fondations et charpente) ou l'enveloppe du bâtiment (ex. façades et toit). Sont considérés comme rénovation majeure : une réfection de façade avec relocalisation d'ouvertures, un agrandissement, un ajout d'étage ou de mezzanine, une augmentation de profondeur de sous-sol ou un réaménagement intérieur avec altération structurale.

Le terme "plex" fait référence à une habitation multilogements tel que le duplex, triplex, quadruplex, quintuplex et sixplex. Typologie parfois à usage mixte, combinant résidentiel et commercial, il a répondu au besoin grandissant de logements au tournant du 20e siècle, lors de l'exode rurale et de l'industrialisation des grandes villes; Montréal, Québec et Trois-Rivières. On identifie le plex par sa construction sur un lot étroit et profond, sa charpente en carrés de bois, son revêtement de maçonnerie et son toit plat.

Définissez vos besoins en ordre de priorités avec les personnes concernées par le projet. Il est important de faire l'exercice en considérant le court, moyen et long terme. En prenant en compte que nos besoins changent avec le temps, il est plus facile de créer un bâtiment adaptatif et résilient.

La typologie du plex offre plusieurs possibilités intéressantes pour maximiser son potentiel; ajout d'étage ou de mezzanine, agrandissement en cour arrière, sous-sol avec cour anglaise, etc. Or, certains éléments peuvent limiter ou complexifier le projet. La réglementation requiert de mettre aux normes actuelles les bâtiments lors de leur rénovation. Bien souvent, le plex nécessite une mise à niveau en raison de sa désuétude: fondations et structure à leur capacité maximale, manque considérable d'isolation thermique et acoustique et systèmes mécaniques, électriques et de plomberie désuets.

Bien que le plex offre plusieurs possibilités et limites intrinsèques, la province, la ville et même l'arrondissement imposent code, lois et règlements qui les impactent. Une étude de faisabilité par un architecte permet de déterminer à haut niveau si les intentions de projet sont faisables en termes de règlementation. Parmi les points les plus critiques, notons: façade avec retour aux composantes d'origine, pourcentage de démolition, d'implantation et de végétation, hauteur maximale et nombre d'étages.

Lors de la planification de votre projet, considérez qu'il pourrait être nécessaire que vous fassiez appel aux services d'un architecte selon l'usage du bâtiment, la superficie et le nombre d'étages projetés après la réalisation des travaux. Les activités professionnelles réservées à l'architecte sont détaillées à l'article 16 de la Loi sur les architectes. À votre premier contact avec un professionnel, il devrait être en mesure de vous éclairer à ce sujet.

De nombreux éléments peuvent affecter l'ampleur des travaux. Nous vous suggérons de commencer par faire faire une inspection du plex par un professionnel, ce qui vous permettra de déceler les problèmes apparents. Il est aussi probable que des problèmes non apparents et possiblement majeurs fassent surface ultérieurement dans le processus du projet: état structural compromis, amiante, moisissure, etc. N'oubliez pas que les éléments sur lesquels nous intervenons doivent être mis aux normes d'aujourd'hui. L'ensemble de ces facteurs nécessitent d'être considérés pour bien évaluer l'ampleur des travaux.

Afin de conserver le caractère particulier d'un bâtiment, d'un ensemble ou d'un quartier, les municipalités classent certains bâtiments comme étant patrimoniaux. Cela a comme effet d'encadrer les modifications apportées au bâtiment. À Montréal, plusieurs arrondissements demandent que la façade avant d'un plex retourne à ses composantes d'origine lors d'une rénovation, nécessitant artisans spécialisés et matériaux prescrits. Le taux de démolition permis, habituellement limité à 50%, peut aussi être affecté par une règlementation spécifique au patrimoine. En somme, considérez qu'un bâtiment patrimonial nécessite plus de ressources.

On sous-estime souvent les inconvénients d'habiter le plex pendant les travaux: bruit, poussière, électricité, plomberie et ventilation intermittents, routines bouleversées, stress, etc. Il est donc convenable de planifier une relocalisation le plus tôt possible dans le processus afin d'éviter d'être pris de court et d'engager des frais de location non prévus. Autrement, si vous avez acquis un plex et que vous souhaitez y emménager après les rénovations, planifiez de quitter ou de vendre votre logement actuel en fonction de la fin des travaux ou de vous relocaliser entre-temps.

Informez-vous auprès des autorités compétentes afin de connaître vos droits et obligations concernant la reprise de logement ou l'éviction. Prévoyez l'énergie et les ressources nécessaires pour naviguer à travers les délais, compensations financières et négociations. Nous vous suggérons d'aviser votre voisinage immédiat de vos intentions de projet afin de faciliter la collaboration, notamment concernant les droits de jouissance et les permissions de passage sur leur propriété.

Même s’il peut être difficile à évaluer en début de projet, il est important d’élaborer un premier budget pour l'ensemble du projet. Des facteurs importants peuvent influencer ce budget, tels que: vos besoins, l'état du bâtiment existant, son caractère patrimonial, l’accessibilité au lieu des travaux, le standard de qualité désiré. Prévoyez qu'environ 55% du budget total sera réparti pour les coûts indirects de construction: frais de professionnels (±12,5%), frais de permis (±2,5%), allocation pour imprévus (±10%), frais de gestion de l’entrepreneur (±15%) et taxes (±15%). Le 45% restant est attribué aux couts directs de construction.

Pratiquement tous les projets de rénovation majeure nécessitent l'obtention d'une forme de financement quelconque. Certains types de prêts exigent de fournir des documents pour approbation tels que plans, estimations et soumissions, et ce avant même de commencer les travaux. Prenez aussi le temps de chercher les subventions de rénovation offertes au niveau fédéral, provincial et municipal, tel que le programme RénoPlex offert par la ville de Montréal. Cela peut être très avantageux. Dans tous les cas, une bonne planification est nécessaire tôt dans le processus de projet.

Le temps nécessaire pour planifier, concevoir et exécuter les travaux d'une rénovation majeure est souvent sous-estimé. Concevez un échéancier permettant de prendre le temps de réfléchir, de changer d’idée, de conjuguer avec les délais pour l’obtention de permis, les imprévus, une conception de qualité, le financement et autres démarches administratives.